Tuesday, June 11, 2019

Mua bán nhà đất qua "vi bằng": trái luật với sự "tiếp tay" của Thừa phát lại

Ls. Trần Hồng Phong/
báo Kinh tế Sài Gòn

Mặc dù pháp luật quy định Thừa phát lại không có thẩm quyền lập vi bằng đối với các trường hợp thuộc thẩm quyền công chứng của tổ chức hành nghề công chứng hoặc thuộc thẩm quyền chứng thực của UBND các cấp - như hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng không ít Văn phòng Thừa phát lại vẫn lập vi bằng về giao dịch này, dưới hình thức ghi nhận việc giao tiền, làm biến tướng bản chất của hoạt động Thừa phát lại, đẩy rủi ro cho các bên tham gia giao dịch và gây phức tạp, khó khăn trong quản lý nhà nước.

<< Vi bằng chỉ là sự ghi nhận, không phải là một thủ tục hành chính. Mua bán nhà đất chỉ qua hình thức lập vi bằng là không đúng quy định, chưa "chuyển giao" tài sản một cách hợp pháp và rủi ro cho bên mua (ảnh minh họa) 


Ồ ạt lập vi bằng ở những nơi không đủ điều kiện giao dịch

Vài năm gần đây, tại một số thành phố lớn như TP. HCM, phát sinh tình trạng mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa cá nhân với nhau không thông qua ký kết hợp đồng chuyển nhượng lập tại Phòng công chứng theo quy định, mà thực hiện bằng hình thức "vi bằng" do Văn phòng Thừa phát lại lập.

Theo quy định hiện hành, hoạt động thừa phát lại vẫn đang trong giai đoạn thí điểm, trong đó Văn phòng Thừa phát lại có chức năng lập vi bằng, ghi nhận sự kiện, hành vi mà Thừa phát lại chứng kiến theo yêu cầu của khách hàng. Vi bằng được dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác. Như vậy, vi bằng chỉ là một văn bản ghi nhận sự kiện/hành vi, không phải là một thủ tục hành chính.

Trong khi đó, đối với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất (tạm gọi là "mua bán"), pháp luật quy định các bên mua bán phải ký hợp đồng chuyển nhượng tại Phòng công chứng, đồng thời phải thực hiện thủ tục đóng thuế, đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ). Chỉ khi bên mua được cấp GCNQSDĐ đứng tên mình, việc mua bán mới xem như hoàn tất, đúng pháp luật.

Lý do của việc tại sao nhiều người khi mua bán đất chỉ lập vi bằng, mà không ký hợp đồng chuyển nhượng tại Phòng công chứng, là do bên bán không đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật, nên Phòng công chứng không chứng thực hợp đồng. Cụ thể có thể là: bên bán chưa có GCNQSDĐ; đất nông nghiệp không được tách thửa bán diện tích nhỏ; khu vực có quy hoạch ...vv. Tại TP.HCM, rất nhiều giao dịch nhà đất bằng hình thức lập vi bằng đã và đang diễn ra ở các quận ngoại thành như Bình Chánh, Bình Tân, Quận 12, ...

Điều đáng nói là mặc dù biết rõ bản chất của giao dịch mà khách hàng trình bày, nhưng để bảo đảm "an toàn" cho mình, cũng như né quy định của pháp luật, trong nội dung vi bằng do Thừa phát lại lập chỉ ghi nhận việc hai bên mua bán đất "giao tiền cho nhau", mà không hề có câu chữ nào nhắc tới hay thể hiện đó là tiền mua bán đất, hay ghi nhận giữa hai bên có mua bán đất. Thậm chí còn ghi "vi bằng không phải là văn bản công chứng và không có giá trị công chứng"; nhưng kèm theo vi bằng lại là hợp đồng mua bán đất (giấy tay), bản sao GCNQSDĐ, bản vẽ khu đất ... khiến các bên mua bán cảm thấy "yên tâm"; hoặc lầm tưởng mua bán đất bằng hình thức Vi bằng là ... hợp pháp!

Nhiều rủi ro, hệ lụy, biến tướng

Việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thực hiện đúng quy định của pháp luật mà chỉ thông qua hình thức vi bằng tiềm ẩn nhiều rủi ro, hệ lụy và làm biến tướng bản chất của giao dịch. Không chỉ vậy, việc này còn góp phần phá vỡ quy hoạch tại địa phương, khiến các cơ quan chức năng và quản lý nhà nước không nắm được tình hình và thực chất sử dụng đất của người dân trên địa bàn.

Có thể nói, giao dịch mua bán nhà đất bằng vi bằng là hình thức giao dịch vừa trái pháp luật vừa "ngầm". Tức là giao dịch này bị cố tình che dấu, cơ quan quản lý không biết. Dẫn đến thực trạng là số liệu, thông tin trên hồ sơ quản lý bị biến tướng, không đúng, khớp với thực tế.

Đối với bên mua đất, do không có hợp đồng chuyển nhượng lập tại Phòng công chứng, không có GCNQSDĐ nên nắm phần rủi ro rất lớn. Nếu xảy ra tranh chấp xem như đành chịu mất đất vì không có giấy tờ chứng minh. Mà trong quá trình sử dụng đất cũng hạn chế rất nhiều; chẳng hạn như không thể bán cho người khác, không thể thế chấp, không thể xin phép xây dựng ... Thậm chí bị xem là đang sử dụng đất trái pháp luật.

Được biết từ tháng 7-2018, Sở Tư pháp TP.HCM đã có cuộc họp với các Văn phòng thừa phát lại trên địa bàn TP, thông báo quy định cấm Thừa phát lại cố tình lập vi bằng việc mua, bán nhà đất thông qua hình thức ghi nhận việc giao nhận nền, ghi nhận việc giao nhận tiền. Sở Tư pháp xác định việc lập vi bằng như vậy là che giấu mục đích không phù hợp với quy định của pháp luật.

Tuy nhiên trên thực tế, những giao dịch nhà đất bằng hình thức vi bằng có vẻ như vẫn chưa chấm dứt hẳn. Đã đến lúc cần chấn chỉnh lại thực trạng này, không thể để "tự do phát triển" trước khi quá muộn và gây hậu quả, rắc rối.

Khi Thừa phát lại "tiếp tay" cho giao dịch trái luật

Theo quy định tại Điều 25 Văn bản hợp nhất số 7821/VBHN-BTP ngày 25-11-2013 của Bộ Tư Pháp (hợp nhất Nghị định số 61/2009/NĐ-CP và Nghị định số 135/2013/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại), Thừa phát lại không được phép lập vi bằng đối với "các trường hợp thuộc thẩm quyền công chứng của tổ chức hành nghề công chứng hoặc thuộc thẩm quyền chứng thực của UBND các cấp và các trường hợp khác theo quy định của pháp luật". Như vậy, rõ ràng Thừa phát lại lập vi bằng về giao dịch mua bán nhà đất là sai quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, qua báo chí và thực tế hành nghề, tôi được biết có trường hợp Văn phòng Thừa phát lại lý luận rằng việc họ lập vi bằng ghi nhận việc giao nhận tiền là không sai luật, vì không liên quan đến giao dịch mua bán, chỉ ghi nhận giao tiền. Có tranh chấp thì các bên tự ra tòa án giải quyết.

Theo tôi cách lý luận như vậy là không ổn, vì theo quy định Thừa phát lại có trách nhiệm trực tiếp chứng kiến sự kiện/hành vi và "việc ghi nhận phải khách quan, trung thực". Không thể nói Thừa phát lại là người ghi nhận hai bên giao tiền, mà lại không biết hoặc không cần biết bản chất đó là tiền gì? vì sao bên này giao cho bên kia?

Bất luận thế nào, thì việc Thừa phát lại lập Vi bằng đối với các giao dịch về mua bán, chuyển nhượng nhà đất cũng là trái với quy định hiện hành và là sự "tiếp tay" cho những hành vi không đúng, hoặc vi phạm pháp luật. Đã đến lúc Chính phủ cần ban hành nghị định quy định rõ và cụ thể hơn về những trường hợp (hành vi/sự kiện) cấm Thừa phát lại không được lập vi bằng. Vì hiện nay luật chưa "cấm" mà chỉ quy định không thuộc "thẩm quyền", dẫn đến việc cơ quan chức năng khó ngăn chặn và xử lý triệt để.

.....

* Quy định của pháp luật:

Thẩm quyền, phạm vi lập vi bằng

1. Thừa phát lại có quyền lập vi bằng đối với các sự kiện, hành vi theo yêu cầu của đương sự, trừ các trường hợp quy định tại Điều 6 của Nghị định này; các trường hợp vi phạm quy định về bảo đảm an ninh, quốc phòng; vi phạm bí mật đời tư theo quy định tại Điều 38 của Bộ luật dân sự; các trường hợp thuộc thẩm quyền công chứng của tổ chức hành nghề công chứng hoặc thuộc thẩm quyền chứng thực của Ủy ban nhân dân các cấp và các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.

2. Thừa phát lại được lập vi bằng các sự kiện, hành vi xảy ra trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi đặt Văn phòng Thừa phát lại.



(Điều 25 Văn bản hợp nhất số 7821/VBHN-BTP ngày 25/11/2013 của Bộ Tư Pháp)
....

Phần mở rộng (không đăng trên báo):

Thừa phát lại là gì? 

"Thừa phát lại" là một chức danh tư pháp hoạt động dưới hình thức tư nhân. Tổ chức hành nghề của Thừa phát lại là "Văn phòng thừa phát lại". (Ghi chú: giống như tổ chức hành nghề của luật sư là "Công ty luật/Văn phòng luật sư"; tổ chức hành nghề của công chứng viên là "Văn phòng công chứng").

Theo quy định, Thừa phát lại là người có đủ các tiêu chuẩn, được Nhà nước bổ nhiệm và trao quyền để làm các công việc theo quy định của pháp luật về hoạt động thừa phát lại.

Công việc Thừa phát lại được làm

Thừa phát lại được làm 4 công việc sau đây (tại thời điểm đến 6/2019):

1. Thực hiện việc tống đạt theo yêu cầu của Tòa án hoặc Cơ quan thi hành án dân sự

> Tống đạt là việc thông báo, giao nhận các văn bản của Tòa án và cơ quan thi hành án dân sự do Thừa phát lại thực hiện theo quy định của pháp luật.

2. Lập vi bằng theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức

> Vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi được dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác.

3. Xác minh điều kiện thi hành án theo yêu cầu của đương sự.

4. Trực tiếp tổ chức thi hành án các bản án, quyết định của Tòa án theo yêu cầu của đương sự. Thừa phát lại không tổ chức thi hành án các bản án, quyết định thuộc diện Thủ trưởng Cơ quan thi hành án dân sự chủ động ra quyết định thi hành án.


Nhiệm vụ, quyền hạn của Thừa phát lại

1. Trung thực, khách quan khi thực hiện công việc; nghiêm chỉnh chấp hành pháp luật; quy chế tổ chức, hoạt động và đạo đức nghề nghiệp Thừa phát lại; chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc thực hiện công việc của mình.

2. Khi thực hiện công việc về thi hành án dân sự, Thừa phát lại có quyền như Chấp hành viên quy định tại Điều 20 của Luật thi hành án dân sự, trừ khoản 9, khoản 10 và thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính. Riêng việc cưỡng chế thi hành án có huy động lực lượng bảo vệ, áp dụng quy định tại Điều 40 của Nghị định này.

Những việc Thừa phát lại không được làm

1. Không được tiết lộ thông tin về việc thực hiện công việc của mình, trừ trường hợp pháp luật cho phép.

2. Thừa phát lại không được đòi hỏi bất kỳ khoản lợi ích vật chất nào khác ngoài chi phí đã được ghi nhận trong hợp đồng.

3. Trong khi thực thi nhiệm vụ của mình, Thừa phát lại không được nhận làm những việc liên quan đến quyền, lợi ích của bản thân và những người là người thân thích của mình, bao gồm: Vợ, chồng, con đẻ, con nuôi; cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, bác, chú, cậu, cô, dì và anh, chị, em ruột của Thừa phát lại, của vợ hoặc chồng của Thừa phát lại; cháu ruột mà Thừa phát lại là ông, bà, bác, chú, cậu, cô, dì.

4. Các công việc bị cấm khác theo quy định của pháp luật.

(Theo Văn bản hợp nhất số 7821/VBHN-BTP ngày 25/11/2013 của Bộ Tư Pháp - quy định về Thừa phát lại)