Thứ Sáu, 1 tháng 9, 2017

Tình huống sân golf bị thu hồi đất để mở rộng sân bay Tân Sơn Nhất: "Các bên trong liên doanh tự thoả thuận chi phí bồi thường"

Ls. Trần Hồng Phong/

BLA: Liên quan đến tình huống Sân golf Tân Sơn Nhất có thể bị thu hồi đất để mở rộng sân bay Tân Sơn Nhất, vừa qua báo Tuổi Trẻ có liên hệ, mời tôi trả lời 2 câu hỏi: Nếu như dự án bị thu hồi lấy lại đất mở rộng sân bay thì có phải bồi thường cho chủ đầu tư không? Ai là người chịu trách nhiệm bồi thường và nguồn tiền bồi thường từ đâu? Tôi có đề nghị được cung cấp thông tin, và qua các tài liệu (công khai, không "mật"), tôi đã gửi ý kiến của mình cho báo. Sau đó, báo Tuổi Trẻ đã đăng ý kiến của tôi, nhưng có sự biên tập rút gọn (điều này là quyền của báo, rất bình thường). 

Hình ảnh hiện hữu vị trí sân golf cạnh sân bay Tân Sơn Nhất tháng 8/2017 (nguồn ảnh: internet)

Tuy nhiên, trên trang Blog cá nhân này, tôi muốn chia sẻ nguyên văn phần ý kiến/bài viết của mình. Với suy nghĩ rằng mọi người sẽ có cái nhìn đầy đủ và khách quan hơn. Tôi hoàn toàn không "thù ghét" gì giới doanh nhân, nhà đầu tư. Qua công việc, tôi thấy họ luôn có khát vọng làm giàu và điều này hoàn toàn chính đáng. Tuy nhiên, trong kinh doanh thì luôn có rủi ro, mạo hiểm, và vấn đề quan trọng hơn, là phải kinh doanh đúng pháp luật. Đó là lẽ công bằng, hợp lý. Nhất là khi so sánh với lợi ích của đất nước, người dân.
.............

Dưới đây là nguyên văn ý kiến của tôi đã gửi báo Tuổi Trẻ, với lời trao đổi: "Tôi viết thành 2 đoạn cho đầy đủ dễ hiểu, thực ra dùng đoạn 2 là OK"



Các bên trong liên doanh tự thoả thuận chi phí bồi thường 

Xây sân golf trong bối cảnh chưa có quyền sử dụng đất hợp pháp


Qua tài liệu, thể hiện ngày 30/6/2006, công ty Trường An Bộ GTVT và công ty cổ phần đầu tư Long Biên ký bản "Hợp đồng hợp tác liên kết đầu tư xây dựng" dự án sân golf và các công trình phụ trợ tại hai khu đất tại sân bay Gia Lâm (Hà Nội) và Tân Sơn Nhất (TP.HCM) số 242/HĐHTKD.

Nội dung hợp đồng thể hiện hai bên sẽ cùng hợp tác đầu tư xây dựng các hạng mục sau tại sân bay Tân Sơn Nhất (thực chất là phía Long Biên bỏ tiền ra, còn Trường An là bên đại diện cho quyền lợi của Bộ QP): Sân golf 36 lỗ và nhà câu lạc bộ; xây dựng khu khách sạn và dịch vụ; xây dựng khu căn hộ và biệt thư cao cấp; xây dựng khu trường học cao cấp. Thời gian hợp tác: 50 năm.

Hợp đồng cũng quy định công ty Trường An có trách nhiệm hoàn thiện các thủ tục pháp lý cần thiết để triển khai xây dựng sân golf và các công trình phụ trợ. Long Biên có trách nhiệm lập các Dự án đầu tư trình cấp có thẩm quyền có trong phương an kinh doanh được "Bộ quốc phòng phê duyệt".

Các bên cũng đặt ra tình huống là trong trường hợp khu đất bị nhà nước thu hồi, thì phía Trường An sẽ "không phải bồi hoàn cho Long Biên tất cả phần kiến trúc, trang bị và diện tích của khu đất bị thu hồi". Và về việc "bồi thường do thu hồi đất" hai bên sẽ cùng kiến nghị Bộ QP, Chính Phủ xem xét, giải quyết" (điều 3.3).

Cùng đó là trách nhiệm về tài chính đối với Bộ quốc phòng (Long Biên mỗi năm phải nộp 27 tỷ đồng trong suốt thời gian hợp tác) và trách nhiệm nộp thuế trong kinh doanh và sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Nội dung hợp đồng cho thấy thực chất đây mới là kế hoạch tiền khả thi giữa hai bên, trong bối cảnh chưa có bất kỳ cơ sở pháp lý nào xác định phía Trường An có quyền sử dụng hợp pháp khu đất tại sân bay Tân Sơn Nhất, cũng như quyền được phép đầu tư, xây dựng sân golf tại Tân Sơn Nhất.

Điều quan trọng hơn, là cả hai bên cùng nhận thức rõ, là dự án hợp tác của họ có khả năng bị gián đoạn, bị thu hồi lại đất. Nên đã có hướng giải quyết với nhau. Những thoả thuận này, theo tôi là phù hợp với quy định của pháp luật, cần ghi nhận.

Tuy nhiên, trên thực tế, hai bên đã không thực hiện đúng theo những gì đã thoả thuận trong Hợp đồng hợp tác. Theo công văn 749/CTC-QLCS ngày 13/3/2015 của Cục Tài Chính Bộ QP, đã thể hiện đến hết tháng 2/2015, hai bên vẫn chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính với Bộ QP và bị yêu cầu Trường An phải có trách nhiệm thực hiện đúng (khoản tiền 27 tỷ đồng/năm).

Tại công văn này, còn thể hiện một thông tin quan trọng là đến tháng 2/2015, khu vực đất sân golf Tân Sơn Nhất vẫn chưa hề có Hợp đồng thuê đất theo quy định của Luật đất đai.

Chính từ việc chưa có Hợp đồng thuê đất, cho thấy liên doanh giữa Trường An và Long Biên chưa có quyền sử dụng đất hợp pháp. Mà chưa có quyền sử dụng đất hợp pháp, thì khả năng chưa được cấp giấy phép cho các Dự án đầu tư trên khu đất (xét về mặt đầu tư), chưa được cấp giấy phép xây dựng (xét về mặt xây dựng) là rất cao.

Vì về mặt nguyên tắc, cơ quan có thẩm quyền không thể cấp phép cho dự án đầu tư hay giấy phép xây dựng trên khu đất mà chủ đầu tư chưa có quyền sử dụng hợp pháp. Hay nói khác đi, theo tôi các công trình trong khu vực sân gofl hiện nay (bao gồm cả sân golf, các khách sạn, trường học ...) đã được xây dựng trái pháp luật. Tức là khu đất đã và đang bị các chủ đầu tư sử dụng không đúng mục đích. Tức là có sự vi phạm trong pháp luật về đất đai. (Vì hiện nay không có căn cứ pháp lý nào để xác định khu đất quốc phòng này có mục đích là làm sân golf, hay khách sạn ...).

Các bên trong liên doanh sân golf Tân Sơn Nhất phải tự giải quyết hậu quả

Vì đây là một vụ việc phức tạp, không thể đơn thuần khẳng định chủ quan một điều gì, nên tôi chỉ có ý kiến về mặt nguyên tắc như sau:

Theo quy định tại điều 64 Luật đất đai (năm 2013), trong trường hợp người dử dụng đất vi phạm quy định pháp luật về đất đai, mà ở đây là "sử dụng không đúng mục đích" thì Nhà nước có quyền thu hồi mà không phải bồi thường. Như vậy, việc thu hồi đất sân golf Tân Sơn Nhất hiện nay theo căn cứ này là một tình huống có thể được cơ quan có thẩm quyền xem xét, áp dụng. Đây là khả năng khả dĩ và hợp lý nhất, theo tôi.

Ở một phương diện khác, nếu do nhu cầu cấp bách trong việc cần phải mở rộng sân bay Tân Sơn Nhất, thì nhà nước hoàn toàn có quyền thu hồi toàn bộ đất thuộc sân golf Tân Sơn Nhất vì lý do "phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng" theo quy định tại điều 62 Luật đất đai.

Xét về trách nhiệm bồi thường cho chủ đầu tư, qua thông tin như trên, theo tôi cần xem xét trong hai mối quan hệ:

Xét về mối quan hệ giữa Nhà nước và chủ đầu tư, tôi cho rằng nhà nước hoàn toàn không có trách nhiệm phải bồi thường cho chủ đầu tư. Vì hoặc là đây là trường hợp chủ đầu tư sử dụng đất sử dụng sai mục đích, hoặc là trường hợp phía chủ đầu tư không có giấy tờ pháp lý chứng minh các dự án đầu tư của mình là hợp pháp (tức có giấy phép đầu tư, giấy phép xây dựng theo quy định). Trong trường hợp này có thể xem các hạng mục đã xây dựng như là một hành vi vi phạm hành chính, nhà nước có quyền yêu cầu bên vi phạm tháo dỡ mà không phải bồi thường (quy định tại Luật xử lý vi phạm hành chính).

Xét về mối quan hệ giữa các bên trong liên doanh đầu tư vào dự án sân golf Tân Sơn Nhất - đây là vấn đề mà hai bên có thể thoả thuận với nhau và pháp luật có quy định. Thực chất hai bên đã từng thống nhất trong hợp đồng hợp tác ký năm 2006. Nếu không tự giải quyết được, thì có quyền đưa đến toà án để giải quyết theo quy định chung. Tôi không đi sâu chi tiết vào vấn đề này. Và cho rằng trong trường hợp Trường An phải bỏ tiền ra đền hay hỗ trợ một phần nào đó cho Long Biên, thì cũng là bình thường, phù hợp với quy định của pháp luật.

Cũng cần phải nói thêm, là sau khi thu hồi đất, nếu có những hạng mục mà các bên đã đầu tư, nay có thể tiếp tục sử dụng, như chi phí cho san lấp mặt bằng, tường rào bảo vệ ... thì nhà nước có thể thanh toán những khoản chi phí này cho các bên.

.............

Và dưới đây là bài trên báo Tuổi Trẻ, với phần ý kiến của bạn đọc: (vì ngắn gọn nên tôi chụp lại màn hình):











..........